Se trata de promover un estudio para la ordenación urbanística futura del sector delimitado por la Avenida de Montevideo desde su inserción con la Cuesta de Olabeaga hasta la rotonda de entrada en el barrio de Zorrotza, conexión (virtual) de la rotonda con la Ria, Muelle de Alfonso Churruca, Muelle de Olabeaga, plaza del Sagrado Corazón (rotonda Euskalduna, Avenida de Sabino Arana, calle Felipe Serrate, Camino de la Ventosa y Cuesta de Olabeaga.

Esta área del barrio de Olabeaga esta conformada por una sección de plataformas escalonadas a formar un “Grading” dioramico que , visto desde la cota de la Ria abarca , en primer plano el muelle y el barrio de Olabeaga ( cota +4.00) , la playa de vías del ferrocarril ( a cota +15) , el solar cornisa motivo de nuestro estudio,  la Calle Montevideo ( cota +38.50) N. 634 ,  los nuevos accesos a Bilbao ( San Mames / Calle Zunzunegui Etorbidea )  , el Hospital de Basurtu y la A8 que transita en media ladera del monte.

El solar ,objeto del estudio, esta situado en la cornisa de Olabeaga ( cota media +23) en una situación estratégica excepcional de topografía dominante respecto a la Ria de Bilbao , respecto de Deusto Ibarra y la margen derecha de la Ria ( San Pedro de Deusto etc. ).

El solar, de proporciones apaisadas con una superficie de aprox. 180,00 m2 ocupa una zona aterrazada dotada con arbolado preexistente. De orientación Norte Sur en su lado mas estrecho, tiene vistas dominantes a la  imponente perspectiva de la Ria de Bilbao como también  a los barrios  Deusto Ibarra, San Pedro de Deusto Goierri  y Arangoiti y al monte de Elorriaga .

Actualmente el ámbito de Olabeaga es un espacio de gran valor estratégico desde el punto de vista de su geomorfología en relación a un entorno que gradualmente has sido muy urbanizado. Este solar con dominio hacia la Ria y el valle debe presentar una candidatura clara a ser puesto en valor, desde el punto de vista urbanístico, paisajístico y medioambiental. Hay que tener en cuenta las dificultades de su propia topografía y la actual accesibilidad donde es patente la presencia del pasillo ferroviario RENFE Adif en primer plano que determina el borde del lote urbanizable y que al momento supone una barrera para conectar con el barrio histórico que se sitúa al borde de la Ria ( San Nicolás de Olabeaga) siendo este de gran valor histórico y personalidad propia que conforma la fachada a la ria de Bilbao.

Siguendo las peticiones del Departamento referentes al la densificacion sugerida (numero de viviendas)  para la garantizar rentabilidad de la operación urbanística se han estudiado 12 alternativas de ordenación  7 de las cuales, las que suponían menos impacto visual, se han desarrollado con mas definición. Las 7 propuestas abarcan de un maximo aprovechamiento  de 840  viviendas distribuidas en 5 “barras” hasta aprovechamientos menos intensivos y mas en consonacia  con las características morfológicas del lugar  y del solar objeto del encargo.

 Dichas alternativas mantienen una matiz comun que abarca la propuesta de spacio urbano y a la accesibilidad en general centrandose las diferencias en la tipologia de los edificios propuestos. La implantación de las diversas tipologias de edificios no has sido facil debido a la forma del solar (solar alargado y de escasa profundidad) y a su posición en media ladera (cota +23) y su orientación y asoleamiento ( norte). Cabe sin embargo subrayar como “punto a favor”  su situación estrategica y panorámica en la ciudad.

Como condicionantes a la propuesta cabe resaltar la posición del solar situado y haciente parte integrante de  en un “grading” escalonado entre la Ria y el barrio histórico de Olabeaga y la plataforma ferroviaria ( cota +15) situadas  “a valle” del solar y la calle Montevideo ( cota +40) , la entrante de la autopista ( el “gusano”) y el barrio de Altamira situadas “ a monte”. Tenidas en cuenta estas preexistencias volumétricas cabe tener en particular cuenta la altura de los edificios propuestos y su permeabilidad de vistas.